Keçiören'de Tadilat, Cephe ve Yenileme İşleri

Eğimli arazide bina, dairede sonuç

Keçiören'in büyük bölümü eğimli bir topoğrafya üzerine kurulmuştur. Aynı apartmanın bir cephesi sokak kotunda, diğer cephesi bir kat aşağıda kalabilir. Bu durum bodrum ve zemin katlarda rutubet, istinat duvarı yükü ve drenaj sorunlarını doğurur. Dairede gördüğünüz kabaran boya, çoğu zaman dairede değil, binanın toprakla temas eden yüzünde çözülmesi gereken bir meseledir.

Bu yüzden alt katlarda işe önce nem kaynağını bulmakla başlarız. Yağmur suyunun bina çevresinde nereye gittiği, bahçe kotunun duvara göre yüksekliği, varsa drenaj hattının durumu keşifte incelenir. Kaynak giderilmeden yapılan boya ve alçı işi bir kış dayanır, sonra aynı yerden geri gelir. Kalıcı sonuç için sıralama yalıtımdan yüzeye doğru kurulur.

Eğim, şantiye lojistiğini de belirler. Dar ve rampalı sokaklarda kamyon manevrası sınırlıdır, moloz konteyneri her noktaya konulamaz. Keşifte araç yanaşma imkânını, merdiven genişliğini ve yükleme saatlerini not eder, sevkiyatı buna göre planlarız. Bu ayrıntı işin hem takvimini hem maliyetini doğrudan etkiler. Bir sokakta yarım günde biten yükleme, komşu sokakta iki gün sürebilir.

Apartman stoku ve ortak kararlar

İlçede 1980'ler ve 1990'lardan kalma çok sayıda orta ölçekli apartman bulunur. Bu binalarda daireler kullanışlıdır ama cephe yalıtımsız, çatı yorgun, ortak tesisat yaşlıdır. Tek tek daire yenilemek yerine binanın kabuğunu ele almak çoğu zaman daha yüksek fayda üretir; ısıtma gideri düşer, iç yüzeylerdeki yoğuşma ve küflenme kaynağında biter.

Cephe ve çatı gibi ortak alan işleri kat malikleri kurulu kararına bağlıdır. Bu kararın usulüne uygun alınması, kapsamın ve bütçe paylaşımının önceden yazılı olması işin en kritik aşamasıdır. Biz yönetim toplantısına girecek düzeyde ayrıntılı, kalem kalem bir kapsam dosyası hazırlar; maliklerin neyi oyladığını net görmesini sağlarız.

Cephe renginde veya dış görünüşte değişiklik yapılacaksa bunun ruhsat gerektiren bir işlem olabileceğini baştan söyleriz. Başvuru Keçiören Belediyesi'ne yapılır. Mantolama, çatı yenileme ve cephe kaplaması gibi kalemlerde mevzuat tarafını atlamak, iskele kurulduktan sonra işi durdurma riski yaratır. İskele kurulduktan sonra durdurulan bir iş, hem bütçeyi hem takvimi katlar. Bu yüzden izin adımlarını her zaman uygulamanın önüne alırız.

Kış, cephe ve doğru mevsim

Ankara'nın karasal iklimi Keçiören'de kendini rakım ve rüzgârla birlikte gösterir. Kış sıcaklıkları uzun süre düşük seyreder, gece-gündüz farkı yüksektir. Yalıtımsız bir cephe bu koşullarda hem enerji kaybeder hem de iç yüzeyde yoğuşma üretir. Mantolama burada estetik bir tercih değil, binanın kullanım konforunu doğrudan değiştiren bir müdahaledir.

Mantolama ve dış cephe işleri için doğru pencere ilkbahar ve sonbahardır. Düşük sıcaklıkta yapıştırıcı ve sıva priz alma süresini tamamlayamaz, donma riski yüzey kalitesini bozar. Kış ortasında başlanan bir cephe işi, bahara kalan bir tamir listesi üretir. Takvimi bu gerçeğe göre kurar, mevsimi uygun değilse açıkça söyleriz.

Çatı da aynı mantıkla ele alınır. Kar yükü ve donma-çözülme döngüsü, yorgun bir çatı örtüsünü hızla açar. Kiremit kırığı, dere ve iniş borusu tıkanıklığı, ahşap karkastaki çürükler yağmur öncesinde tespit edilirse küçük bir onarım yeterli olur. Sızıntı tavanda göründüğünde iş çoktan büyümüştür. Yağmur öncesi yapılan kısa bir kontrol, kışın büyüyecek bir masrafı baştan keser.

Dönüşüm mü, yenileme mi?

Keçiören'de kentsel dönüşüm gündemi canlıdır ve maliklerin en sık sorduğu soru buradan gelir: binayı yenilemek mi, yıkıp yeniden yapmak mı doğru? Cevap binanın taşıyıcı durumuna, parselin imar hakkına ve maliklerin mutabakatına bağlıdır. Üçü birden bilinmeden verilen her cevap tahmindir. Bu sorunun cevabı binadan binaya değişir ve komşu apartmanın kararı sizin binanız için ölçü olmaz.

6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı tespiti, binanın mevcut durumunu yetkili kuruluş eliyle ortaya koyar. Tespit sonucu olumsuzsa güçlendirme veya yeniden yapım seçenekleri değerlendirilir. Yeni yapı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (2018) esaslarına göre projelendirilir; kat adedi, çekme mesafesi ve otopark koşullarını ise imar mevzuatı belirler.

Taşıyıcı sistemi sağlam çıkan bir binada dönüşüm önermeyiz. Böyle bir binada cephe, çatı, ortak tesisat ve daire içi yenileme çoğu zaman çok daha kısa sürede yaşanabilir bir sonuç verir. Hangi yolun sizin binanız için doğru olduğunu, ücretsiz keşifte olduğu gibi anlatırız. Üstelik yenileme, maliklerin ortak kararını çok daha kısa sürede üretebilen bir yoldur.

Maliyeti etkileyen başlıklar

Keçiören'de fiyatı belirleyen ilk üç başlık genellikle kat, asansör ve sokak erişimidir. Asansörsüz bir binanın dördüncü katına şap, seramik ve alçı taşımak ciddi bir işçilik yüküdür. Rampalı ve dar sokaklarda araç yanaşamıyorsa malzeme el arabasıyla taşınır. Bunlar keşifte görülmezse teklif gerçekçi olmaz. Bu üç başlık keşifte ölçülür ve teklife ayrı satır olarak yansır.

Sonraki başlıklar mevcut durumla ilgilidir: tesisatın yaşı, zemin altındaki şapın hâli, duvarlardaki nem, elektrik hattının kesiti. Buna bir de malzeme sınıfı ve kapsamın sınırı eklenir. Aynı metrekaredeki iki daire, sırf bu değişkenler yüzünden farklı bütçelere oturur. Bunların bir kısmı ancak söküm başladığında tam olarak görülebilir; o yüzden keşifte olası senaryoları önceden konuşuruz.

Teklifimizi bu yüzden tek rakam olarak değil, kalem kalem veririz. Her satırın neyi içerdiği ve neyi içermediği yazılıdır; kapsam netleştiği için fiyat sabittir. Süreç boyunca tek muhatapla konuşur, haftalık ilerleme raporuyla nerede olduğunuzu görür, temiz bir şantiye teslim alırsınız. Süreç boyunca tek muhatapla konuşur, haftalık ilerleme raporu alır, temiz bir şantiye teslim alırsınız.

Yakın ilçeler

Aynı ekip komşu ilçelerde de çalışıyor. Keşif için mesafe engel değil.

• Altındağ
• Yenimahalle
• Pursaklar

Tüm ilçeler · Tüm hizmetler