Ankara'da Kentsel Dönüşüm Süreci

Yasal çerçeve ve riskli yapı tespiti

Kentsel dönüşümün yasal dayanağı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Süreç, yapının riskli olup olmadığının lisanslı bir kuruluş tarafından tespit edilmesiyle başlar. Tespit, binada yerinde yapılan incelemeler ve taşıyıcı sistemden alınan verilerle yürütülür. Sonuç riskli çıkarsa yapı için yıkım ve yenileme yolu açılır; bu noktadan sonrası maliklerin ortak kararına bağlıdır.

Tespit raporunun ardından maliklere bildirim yapılır ve itiraz hakkı bulunur. Süreç ilerlediğinde kat maliklerinin kanunda öngörülen çoğunlukla aldığı karar, yapının yenilenmesinin yönünü belirler. Karar defterine geçen bu irade; hangi projeyle, hangi koşullarla ve hangi takvimle ilerleneceğini kapsar. Uygulamadaki oranlar, süreler ve istenen belgeler güncel mevzuata ve ilgili idarenin uygulamasına göre değişebilir.

Kentsel dönüşümde en çok zaman kaybettiren şey teknik iş değil, malikler arasındaki belirsizliktir. Kim ne alacak, ortak giderler nasıl paylaşılacak, geçici konaklama nasıl çözülecek soruları baştan yazıya dökülmediğinde süreç uzar. Biz bu başlıkları keşif aşamasında masaya koyar, herkesin aynı belgeyi okuduğu bir zemin kurarız. Belirsizlik azaldıkça karar süresi de kısalır.

Ankara'nın yapı stoku ve dönüşüm gündemi

Ankara'nın konut stokunun önemli bir bölümü, güncel deprem yönetmeliklerinden önceki dönemlerde üretilmiştir. Altındağ, Mamak ve Keçiören gibi ilçelerde eski yapı yoğunluğu belirgindir; Çankaya ve Yenimahalle'nin bazı mahallelerinde de benzer bir tablo görülür. Bu yapılarda taşıyıcı sistem, yalıtım ve tesisat çoğu zaman aynı anda yetersiz kalır. Dönüşüm, bu üç sorunu birden çözme imkânı sunar.

Yeni yapı, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği çerçevesinde projelendirilir. Bu; perde düzeni, donatı detayları, beton sınıfı ve zemin-yapı ilişkisinin güncel esaslara göre kurulması demektir. Aynı zamanda binalarda enerji performansı mevzuatı gereği yalıtım ve enerji kimlik belgesi de sürecin parçasıdır. Sonuç yalnızca daha güvenli değil, işletme gideri daha düşük bir bina olur.

Dönüşümde parselin imar durumu belirleyicidir. Eski binanın alanı ile yeni yapılabilecek alan her zaman aynı değildir; çekme mesafeleri, kat adedi ve otopark koşulları güncel plana göre yeniden hesaplanır. Bu nedenle maliklere verilecek her bilgi, imar durum belgesi elde edildikten sonra netleşir. Erken aşamada verilen kesin sayılar çoğu zaman sonradan düzeltme gerektirir.

Yıkım, güvenlik ve komşuluk

Yıkım, dönüşümün en görünür ama en dikkat isteyen aşamasıdır. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kapatılması, tehlikeli atıkların ayrıştırılması ve yıkım izninin alınması önce gelir. Bitişik nizam yapılarda komşu binanın taşıyıcı sistemi ve cephesi korunmalıdır; bu durumda kontrollü söküm yöntemleri tercih edilir. Toz bastırma ve moloz nakliye planı da baştan yapılır.

Şehir içi parsellerde saha güvenliği, iş güvenliğinin ötesinde komşuluk meselesidir. Yaya geçişleri, park eden araçlar ve okul-çarşı saatleri iş programına yansır. Çalışma saatlerini ve nakliye zamanlarını önceden duyurmak, şikâyetlerin büyük bölümünü daha doğmadan çözer. Temiz şantiye ilkesi burada hem güvenliği hem çevreyle ilişkiyi doğrudan iyileştirir.

Yıkım sonrası zemin yeniden değerlendirilir. Eski temelin kaldırılması, zemin etüdü verilerinin doğrulanması ve gerekiyorsa iksa çözümleri bu aşamada devreye girer. Komşu yapılara yakın derin kazılarda iksa, tercihe bağlı değil zorunlu bir güvenlik önlemidir. Bu aşamada alınan ölçümler, temel projesinin sahadaki gerçekle örtüşmesini sağlar ve sürpriz revizyonları önler.

Yeni yapı ve teslim

Yeni bina, ruhsat alındıktan sonra yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir. Beton ve donatı kontrolleri, imalat tutanakları ve seviye tespitleri süreç boyunca kayda alınır. Maliklerin ortak sorusu olan 'saha nerede' sorusuna, haftalık ilerleme raporuyla tek ve aynı cevabı veririz. Bu raporlar aynı zamanda ödeme ve takvim tartışmalarını sadeleştirir.

Daire içi kararlar, ince iş aşamasından önce toplanır. Seramik, doğrama, kapı ve mutfak seçimleri sonradan değil, zamanında yapıldığında hem takvim korunur hem maliyet öngörülebilir kalır. Ortak alanlar, giriş holü, asansör ve cephe kararları ise kat malikleri kurulu düzeyinde alınır ve belgelenir. Kararların yazılı hale getirilmesi, sonraki aşamada tartışmayı ortadan kaldırır.

Teslimde her bağımsız bölüm için ayrı son kontrol yapılır, eksik listeleri kapatılır. Yapı kullanma izni, enerji kimlik belgesi ve abonelik işlemleri yürütülür. Ardından 2 yıl yazılı işçilik garantisi başlar ve tek muhatap ilkesi teslimden sonra da korunur. Ortak alanlar da ayrıca teslim edilir ve yönetim planına uygun biçimde devredilir.

Fiyat listesi yayımlamıyoruz; her yapı kendi koşullarını dayatıyor. Aşağıdaki başlıklar teklifin nasıl şekillendiğini gösterir. Keşiften sonra hepsini kalem kalem, sabit fiyatlı tek belgede görürsünüz.

• Parselin imar durumu. Yeni yapının kat adedi, taban alanı ve çekme mesafeleri güncel imar planına göre belirlenir. Elde edilecek toplam alan bu koşullarla doğrudan ilişkilidir ve projenin bütün finansal çerçevesini şekillendirir.
• Bağımsız bölüm sayısı ve büyüklüğü. Daire sayısı arttıkça ıslak hacim, tesisat ve doğrama kalemleri çoğalır. Aynı toplam alan, az sayıda büyük daire ile çok sayıda küçük daire arasında farklı imalat yoğunluğu anlamına gelir.
• Yıkım koşulları ve komşuluk. Bitişik nizam yapılarda kontrollü söküm, dar sokaklarda ise nakliye kısıtı devreye girer. Serbest bir parselde makineyle hızlı ilerleyen yıkım, sıkışık dokuda daha uzun ve daha özenli bir çalışma gerektirir.
• Zemin ve kazı derinliği. Zemin etüdü sonucu temel tipini belirler. Bodrum katlı bir kurguda kazı derinliği artar, komşu yapıların bulunduğu parsellerde iksa gerekir; bu imalatlar bütçede ayrı bir başlık oluşturur.
• Ortak alan ve cephe kararları. Giriş holü, asansör, otopark düzeni ve cephe kaplaması kat malikleri kurulunun ortak kararına bağlıdır. Seçilen çözümün sınıfı, ortak giderlerin paylaşımını ve toplam bütçeyi doğrudan etkiler.
• Süreç ve karar hızı. Maliklerin karar alma hızı takvimin en belirleyici unsurudur. Tespit, itiraz ve mutabakat aşamalarında gecikme yaşanırsa saha işi hazır olsa bile başlangıç ertelenir ve mevsim planı kayar.

Hizmet verdiğimiz ilçeler

Kentsel Dönüşüm işlerini Ankara genelinde üstleniyoruz. Bulunduğunuz ilçenin yapı stoku ve saha koşulları için ilçe sayfasına bakabilirsiniz.

• Altındağ kentsel dönüşüm
• Mamak kentsel dönüşüm
• Keçiören kentsel dönüşüm
• Çankaya kentsel dönüşüm
• Yenimahalle kentsel dönüşüm

Tüm ilçeler