Mamak'ta Tadilat, Dönüşüm ve Yapı İşleri

İki yapı kuşağı yan yana

Mamak'ta aynı mahallede kırk yıllık bir yapıyla yeni bitmiş bir blok komşu olabilir. İlçenin bir bölümü uzun yıllar boyunca kendiliğinden gelişmiş, düşük katlı ve dar parselli bir doku üretmiştir. Son yıllarda ise bu doku planlı dönüşüm alanlarıyla yer değiştiriyor. Dolayısıyla gelen talepler de ikiye ayrılır: eski yapıyı yaşanabilir kılmak veya yeni yapıyı kullanıma hazırlamak.

Eski stokta işin ilk sorusu şudur: bu binaya yatırım yapmak mantıklı mı? Cevap taşıyıcı sistemin durumuna, binanın kalan kullanım ömrüne ve parselin dönüşüm takvimine bağlıdır. Kısa vadede yıkılacak bir binada kapsamlı yenileme önermeyiz; bu durumda sadece yaşam konforunu artıran sınırlı işleri konuşuruz. Yatırımın karşılığını olduğu gibi anlatır, gereksiz kapsamı baştan eleriz.

Yeni tamamlanmış kaba yapılarda ise iş içeriden başlar: ince yapı, alçı, zemin, doğrama, ıslak hacim, mutfak, elektrik ve aydınlatma. Burada kritik olan sıralamadır. Islak hacim yalıtımı ve tesisat testleri tamamlanmadan yüzey işine geçilmesi, teslimden sonra sökülecek bir iş demektir. Bu yüzden sırayı planla sabitler, sözleşmeye yazarız. Sonradan kırılan bir yüzey, iki kez ödenen bir iştir.

Eğim, zemin ve şantiye gerçeği

İlçenin büyük bölümü eğimli arazi üzerindedir. Bu, istinat duvarı, kademeli yerleşim ve zemin suyu gibi başlıkları her projenin gündemine sokar. Alt kotta kalan yapılarda toprak basıncı ve nem, cepheden çok bina arkasında çözülür. Görünen sorun içeride, kaynağı dışarıdadır; sıralamayı buna göre kurarız. Bu ayrım keşif raporunda ayrı bir başlık olarak yer alır.

Dar ve rampalı sokaklarda şantiye lojistiği ayrı bir iştir. Kamyon her noktaya yanaşamaz, moloz konteyneri her yere konulamaz, iskele kurulumu sokak genişliğine bağlıdır. Keşifte araç erişimi, merdiven ölçüsü ve yükleme saatleri kaydedilir. Bu ayrıntılar teklifte işçilik kalemine doğrudan yansır. Sevkiyat parçalı planlanır, atık günlük kaldırılır ve sokak akşam temiz bırakılır.

Yıkım ve söküm işlerinde ise güvenlik ve izin öne çıkar. Kontrollü söküm, komşu yapıların korunması, atığın mevzuata uygun taşınması ve gerekli izinlerin alınması işin ayrılmaz parçasıdır. Yıkımı hızlı yapmak değil, doğru yapmak esastır; yanlış sırayla sökülen bir yapı komşusuna zarar verir. Bu yüzden hiçbir yıkıma izinler tamamlanmadan başlamayız.

Kentsel dönüşümde yol haritası

Mamak'ta dönüşüm birçok malik için soyut bir başlık olmaktan çıkmış durumda. Süreç genellikle riskli yapı tespitiyle başlar. 6306 sayılı kanun kapsamında yetkili kuruluşça yapılan bu tespit, binanın mevcut taşıyıcı durumunu ortaya koyar ve sonraki adımların yasal zeminini kurar. Aşamaları anlaşılır bir dille ortaya koyar, teknik terimlerin arkasına saklanmayız.

Tespitin ardından iki yol vardır: güçlendirme veya yeniden yapım. Hangisinin uygun olduğu binanın durumuna, parselin imar hakkına ve maliklerin mutabakatına göre belirlenir. Yeni yapı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (2018) esaslarına göre projelendirilir; kat adedi, çekme mesafesi ve otopark gibi başlıkları imar mevzuatı belirler. Ruhsat başvurusu Mamak Belediyesi'ne yapılır.

Bu süreçte en çok vakit kaybettiren şey teknik değil, mutabakattır. Maliklerin kapsam, pay ve takvim konusunda ortak bir metinde buluşması şarttır. Biz teknik tarafı anlaşılır bir dille ortaya koyar, kararın maliklere kalan kısmına karışmayız. Kapsam netleşmeden fiyat vermeyiz. Mutabakat sağlanmadan atılan her adım, sonradan geri alınan bir adım olur.

Kaba yapıdan ince yapıya

Kaba yapı işlerinde temel, betonarme imalat, duvar örümü ve kabuk oluşturma sırasıyla ilerler. Her aşamanın kendi kontrol noktası vardır ve bunlar atlanamaz. Demir yerleşimi, beton dökümü ve kür süreci projeye ve yapı denetim sürecine uygun yürütülür. Kaba yapıda kazanılan zaman değil, kazanılan doğruluk önemlidir. Yapı denetim süreci de bu aşamaların her birinde işler.

İnce yapıya geçişte sıralama şudur: tesisat, yalıtım, şap, alçı, zemin, doğrama, boya ve montaj. Bu sıra bozulduğunda iş tekrar eder. Örneğin zemin kaplaması tamamlandıktan sonra fark edilen bir tesisat eksiği, yeni yapılmış bir yüzeyin kırılması anlamına gelir. Biz sırayı planla sabitler, sözleşmeye yazarız. Bu sıralama sözleşmenin ekinde açıkça yer alır.

Islak hacimlerde su yalıtımı işin en kritik kalemidir ve kesinlikle kısılmaması gereken yerdir. Yalıtım sonrası su testi yapılmadan seramik atılmaz. Bu tek başına, yıllar sonra alt kat komşusuyla yaşanacak bir sorunu baştan bitirir. Sonradan ortaya çıkacak bir su kaçağı, hem sizin hem komşunuzun yeni yapılmış zeminini sökmek demektir. O yüzden bu adımı hiçbir projede atlamıyoruz.

Maliyet, takvim ve verdiğimiz sözler

Mamak'ta maliyeti belirleyen başlıklar erişimle başlar: sokak genişliği, araç yanaşma imkânı, kat ve asansör durumu. Ardından mevcut durum gelir; eski bir yapıda sökümde ne çıkacağı işin en değişken tarafıdır. Malzeme sınıfı ve kapsamın sınırı da bütçeyi doğrudan belirler. Bu başlıkların hepsi keşifte ölçülür ve teklifte ayrı satırlar olarak görünür.

Bu değişkenlerin görülmeden fiyatlanması gerçekçi olmaz. O yüzden 48 saat içinde ücretsiz yerinde keşif yapar, ölçü ve mevcut durum tespitinden sonra kalem kalem sabit fiyatlı teklif hazırlarız. Kapsam yazılı olduğu için rakam süreç içinde kendiliğinden değişmez; bir değişiklik gerekirse önce size sorarız. Bu yüzden telefonda rakam söylemiyoruz; yerinde görmeden verilen fiyat gerçekçi olmaz.

Uygulamada tek muhatapla çalışır, haftalık ilerleme raporu alırsınız. Şantiye her akşam toplanır, komşu yapılar ve ortak alanlar korunur. Teslimde birlikte son kontrol yapılır ve işçilik için 2 yıl yazılı garanti verilir. Garanti sözleşmenin parçasıdır. Bu garanti sözleşmenin bir parçasıdır. İşçilik kaynaklı bir eksik çıkarsa ek ücret talep edilmeden giderilir.

Yakın ilçeler

Aynı ekip komşu ilçelerde de çalışıyor. Keşif için mesafe engel değil.

• Çankaya
• Altındağ
• Gölbaşı

Tüm ilçeler · Tüm hizmetler